不動産のよくあるご質問

不動産のよくあるご質問です。
こちらにない疑問やご質問は、メール・電話・FAX等で、 直接お問い合わせ下さい。

A: 「坪」は、日本独自の尺貫法の単位で、畳2枚分の広さをいいます。
一般的に1坪は3.3平方メートルと言われますが、これはあくまで概数であり、 不動産で平方メートル換算するときは、通常「1坪=3.30578512平方メートル」で計算し、 通常小数点以下2桁までを表示、以下は切り捨てます。
また、平方メートルから坪に換算するときも概数の[÷3.3]ではなく[×0.3025]で計算します。 つまり『坪から平方メートル換算は、坪数÷0.3025』、『平方メートルから坪換算するには、 平方メートル数×0.3025』の計算式を使用します。 (0.3025は400/121=3.305785の逆数)

A: 建築基準法では原則として、 敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てることができません。
しかし建築基準法が適用される以前、または都市計画区域に編入される以前から存在し、 それに沿って建物が建ち並んでいたような道路で、特定行政庁の指定を受けたものは、 上記基準に該当していなくても、 「42条2項道路、「2項道路」、あるいは「みなし道路」といって、建築基準法上の道路とみなされます。
このような幅4mに満たない道路に接している場合は、 敷地の一部を提供して、道路の中心線から2m下がって4mになるようにする必要があり、 これを一般に「セットバック」(道路後退)といいます。
建物を建てる時には道路幅として、4m以上の空間を確保して、 消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるようにすることが目的で、 建ぺい率や容積率を算出する場合には、セットバックの部分は敷地面積から除外されます。

A: 都市計画法では、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、 都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分しています。 この区域の区分は一般に「線引き」といい、 この線引きが行われてない地域を「非線引き区域」(=未線引き区域)といいます。
「市街化区域」は、すでに市街地を形成している区域及び、おおむね10年以内に優先的、 かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、道路整備や下水道、 公共施設等の計画的な街づくりが行われる区域で、用途地域が定められ、 それぞれの用途地域に建築規制をもうけています。
「市街化区域」内の土地で、工業専用地域以外の地域であれば、原則、住宅が建てられます。
「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域と定められ、市街化を促進する都市施設の整備等は、 原則的に行わない地域で、建築物の建築が制限されています。 例外的に認められる開発行為以外の一般住宅の建築はできません。

A: 建ぺい率は「建築面積の敷地面積に対する割合」のことで、 用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています。 (この場合の「建築面積」とは、建物を上から見たときの投影面積をいいます。) 容積率は「延べ床面積の敷地面積に対する割合」で、建ぺい率と同様、 用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています。 但し、容積率は、敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合、都市計画で決められた容積率と、 計算で求める容積率(住居系の用途地域の場合は「道路幅員(m)×4/10」 〔第1種、2種低層以外の住居系の内、特定行政庁が定めて区域内では6/10〕。 その他の用途地域の場合「道路幅員(m)×6/10」)のどちらか小さい方が適用されることになります。 (幅員の異なる2以上の道路に接している場合は、広い方の道路幅員が基準。)  個別の建ぺい率、容積率については、該当する土地の市区町村役場の都市計画課でご確認ください。

A: 市街化調整区域は、市街化を抑制する区域ですので、 開発行為や建築行為は原則として制限されています。 但し、一定の要件を満たすものについては、開発または建築できる場合があります。
(各自治体によりその内容に異なる部分があります)
平成12年の都市計画法の改正に伴い、既存宅地確認制度が廃止され、 市街化調整区域における開発許可基準を定めた都市計画法第34条に新たな許可基準 (8号の3、及び8号の4:現行11号及び12号)が追加され、市の条例で区域・目的・ 用途等を定めることにより、開発行為等の許可ができるようになりました。

都市計画法第34条第11号(旧8号の3)
都市計画法34条第11号区域に指定されていれば一定の基準を満たす専用住宅の建設が可能です※
都市計画法第34条第12号(旧8号の4)
都市計画法第34条第12号に指定された区域内の土地については、 目的又は予定建築物等の用途が限られています。 熊谷市の場合では、 都市計画法第34条第12号の区域内で専用住宅を建築することができる対象者の要件は
「熊谷市または熊谷市に隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住し、 現在も引き続き居住する自己の親族(親族6親等、婚姻3親等以内)がいらっしゃる方で、 ご本人の居住する家が自己所有でない方」となっています。

※市街化調整区域内の土地についての詳しくは、指定する土地が所在する自治体に直接お問い合わせください。

A: 売却による手取り価格で住宅ローンの残債を精算できる場合や、 売却額と手持ち資金の充当でローン残債が精算できる場合は、住宅ローンが残っていても売却は可能です。 但し、住宅ローンの返済が滞っている場合や差押えをされている場合は、 お近くの信頼のおける不動産会社にご相談下さい。 債権者との協議により『任意売却』の形で売却できる場合もあります。  →『任意売却』とは

A: 任意売却(任意売買)とは、 競売になりそうな不動産、または競売になった不動産を債権者すべての同意を得、 任意で売り出して市場価格での売却をすることをいいます。
→「任意売却」についてはこちらをご覧下さい。

A: 一般に都市ガスは、道路に埋設された導管によって供給されるもので、 そのほとんどは空気より軽い気体(天然ガス=メタンなど)です。
一方、プロパンガス(法的には液化石油ガスといい、LPガスともよばれます)は、 主に各家庭に設置されたボンベによって供給されます。
プロパンガスは都市ガスと比べると、空気より重い気体でカロリーも高いという性質があります。 そのため、ガス漏れ警報機は都市ガスならば上に、プロパンガスならば下に設置します。 そして、当然のことながら、 都市ガスはその地域に都市ガスの本管が引かれていなければ、利用することはできません。 また、都市ガスが引かれている地域でも、アパートやマンションなどでは、 LPガスを利用していることもあります。
都市ガスとLPガスでは利用する器具も違いますので、引っ越しした時などは必ず業者等に確認するようにしましょう。

A: 不動産の表示に関する公正競争規約より、 道路距離80メートルを徒歩約1分で、1分未満の端数を切り上げた表示になっています。
この分速80mという速度は、大人の男性が多少大またで歩く程度の速度に相当します。 (信号の待ち時間等は含まれません)

A: 贈与とは、贈与者が所有する財産を、無償で相手方(受贈者)に与える契約で、 合意だけでその効力を生じる諾成契約のことです。 簡単に言うと、当事者の一方が、自己の財産を無償で相手方に「あげます」と意思表示し、 相手方が「もらいます」と受諾することによって成立するものです。
無償契約であるため、もし万一、贈与した不動産に瑕疵や欠陥があったとしても、 贈与者はその責任を負う必要がありません。
相続は、人が死亡したときに、故人と一定の関係を有する者が財産などを引き継ぐことです。 財産上の権利だけでなく、義務も包括的に承継します。 法定相続人や法定相続分など、法律で定められている事項が多く、 一部の者が財産を好き勝手に分けることはできません。

A: 固定資産税と都市計画税は、 毎年1月1日現在で市町村の固定資産課税台帳(土地補充課税 台帳、家屋補充課税台帳など) または登記簿などに所有者として登録されている人(個人、法人を問いません)に対して課税されます。 住宅を購入したときなど不動産取引にあたっては、 固定資産税や都市計画税の年額を引渡し日を境として日割りで精算、 売主と買主との負担割合を定めることが慣例になっています。 この場合でも買主が相当日数分の納税義務者ではありません。 あくまで、1月1日時点の所有者が1年間分の納税義務者となり、 納税通知書にしたがって一括納付するか、年4回の指定月に分納します。

A: 不動産取得税は、土地や家屋を売買、贈与、交換等により取得した方や、 家屋を建築(新築、増築等)した方に一度だけ課税される税金ですが、 一定の要件に該当した場合は、 申請する 事によって税金の軽減が為されます。 軽減措置を受けるには、不動産を取得した日から一定の期間内(自治体により異なります) に県税事務所に減額申請書に必要書類等を添えて申請することが必要になります。 取得した不動産が軽減措置を受けられる要件に該当しているかどうか、 また、申請の時期や、必要書類等の詳細については、お近くの県税事務所にお問い合わせください。

A: アパートは木造や軽量鉄骨造で2階建て、マンションは鉄筋コンクリート造で3階建て以上の建物です。 マンションはエレベーターや防音性があるため、共益費や家賃は少し高めになるとお考えください。

A: 契約違反ですので契約を解除されることも考えられます。「ペット可」の物件も最近増えつつあります。 当初からペットを飼いたい希望があるのでしたら、まずはそうしたお部屋を探しましょう。

A: 入居審査とは、貸主が自分の物件に入居してもらうのにふさわしいかを審査するものです。 気に入った物件が見つかりましたら、入居申込書に必要事項を記入して頂きます。 入居申込書はそのまま貸主の入居審査のための資料にしますので正確に記入していただく必要があります。 通常の貸主の審査内容は、入居希望者の収入や家族構成、保証人の 確認等です。 貸主の審査結果によっては入居をお断りさせて頂く場合もありますが、 その際の理由につきましてのお答えはお伝えいたしません。